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  一、市场售价类比法的评估步骤: (1)广泛收集房地产交易资料: (房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基 本情况、建筑物的基本状况、基础设施、周边环境及市场状况等) (2)选择可比较的交易实例作为参照物; (3)进行市场交易情况修正:正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数 或 正常价格=参照物交易价格× 100 括号内为:参照物交易情况值 ? ? (4)进行区域因素修正: 评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格×区域因素修正系数 或 区域因素修正系数= 100 ? ? (5)进行个别因素修正: 评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格×个别因素修正系数 或 个别因素修正系数= 100 ? ? (6)进行交易日期修整: ①运用定基价格指数修正: 交易日期修正后的房地产价格=参照物交易价格× 或 【 1+评估时价格变动指数 】 1+参照物交易时价格变动指数 评估时价格指数 参照物交易时价格指数 ②运用环比价格指数修正: 交易日期修正后的房地产价格=参照物交易价格×参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数 (乘积) 或 【1+环比价格变动指数】 (7)确定评估对象房地产评估价值:①算术平均法;②加权平均法 为了确保评估结果精确与合理性: 1、参照物应该选取三个或三个以上; 2、获取的数据存在偏差,或者交易的价格不是正常情况下的; 2、评估对象与参照物的打分存在主观性,缺乏合理性; 3、各因素的权重的取值存在主观因素,导致结果存在误差; 4、所处的房地产市场具备的发达、完善程度不够,导致市场法的使用不够合理; 5、参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长 二、收益法的评估步骤: (1)收集房地产有关收入和费用的资料; (2)测算房地产的正常收入; (3)测算房地产的正常费用; (4)测算房地产的纯收益; (5)估测并选用适当的资本化率; (6)确定房地产的收益年限; (7)估测并确定房地产评估价值。 为了确保评估结果精确与合理性: 1、房地产的风险预测和量化与实际情况存在偏差; 2、房地产的收入与费用的测算时收集有关资料存在偏差; 3、预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响; 一、市场途径的基本程序: (1) 选择参照物; (2) 在评估对象与参照物之间选择比较因素; (3) 指标对比,量化差异; (4) 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异; (5) 综合分析确定评估结果。 二、收益途径的基本程序: (1) 收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形 势以及经营风险等; (2) 分析测算被评估对象的未来预期收益; (3) 确定折现率或资本化率; (4) 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值; (5) 分析确定评估结果。